תפקידו של עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין עוסק באחד התחומים האניגמטיים, הנחשבים, כמו גם המשתכרים במשק בכלל ובתחומים האפשריים השונים לעריכת הדין בפרט. תחום המקרקעין, אין הוא כאחד התחומים. מבלי להכנס יתר על המידה להגדרה המשפטית חוקית למקרקעין, די אם נסכים בלשון לא משפטית כי היא עוסקת בנכסי קרקע והצמודים אליה בעיני החוק, כגון מבנים, תשתיות, מחצבים, צמחיה, וכדומה. לדוגמא, במכירת דירה ברור אלא אם כן יצוין אחרת כי היא כוללת את החלונות, וגם שיש למטבח או שיש למטבחים; כן – גם את השיש למטבח או שיש למטבחים. יש לזכור כי שווים של נכסי המקרקעין בהחלט יסולא מפז: שווים הווה היה בהיסטוריה כולה ויהיה גם לעתיד לבוא מהנכסים היקרים אם לא היקר ביותר, סיבה לצאת למלחמה, או לפחות לקרב משפטי. עורך דין מקרקעין הוא האביר שנלחם בשדה הקרב המשפטי ובבתי הדין עבור אדונו הלקוח – על הזכויות בנכסי הקרקע הללו.

כיצד נקבעים ערכי הנכסים הללו, ערכי נכסים עצומים ? אין בנמצא שוק מוסדר לנכסי קרקע, נכסים קבועים המכונים לעתים נדלן – נכסי דלא ניידה, שאינם ניידים. לאבן השיש למשל מחיר שוק. שיש למטבח או שיש למטבחים, או ליתר דיוק – המחירים של שיש למטבח או שיש למטבחים, נקבעים במסגרת השוק החופשי סביב אזורים סביבים, שאינם מתואמים בין המתחרים השונים בניגוד לחוק במונופולין, אוגילופולין או קרטל. במקרקעין אין שוק או מחירי שוק ברורים או טווחי מחירים סבירים, סביבם מתנהל המסחר ושלפיהם ניתן לפצות, להעריך, וכדומה.

קביעת מחירי המקרקעין

 אז כיצד נקבעים מחירי נכסי הקרקע? שמאי מקרקעין קובעים אותה. ועל פי מה? על פי בסיסי הערכה, המכונים בסיסי שומה. לעתים קרובות לא יהא בנמצא הרי שווי שוק, אותו סכום מוערך שבעדו ניתן להחליף נכס במועד מוסכם על שני צדדים- מוכר וקונה, כשהם אינם קשורים זה לזה, לאחר שיווק הולם, וכששניהם פועלים בהגיון, בזהירות, ללא כפיה וללא אינטרסים זרים נוספים. אז כיצד יקבעו המחירים? לפי שלושה בסיסים שונים.

 בגישת ההשוואה – הראשונה בה מנסים לנקוט, בעיקר בדירות מגורים – מנתחים עסקאות בנכסים דומים בסביבה תוך ההתאמות הנדרשות, ממש בדומה להערכת שווי חברה עסקית – בהשוואה לערך בה נסחרות חברות מסחריות דומות בבורסה. בנייני משרדים למשל אינם מתאימים לכך, ולפיכך בהם נוקטים בגישת היוון הכנסות או גישה כלכלית – המודדת את 'היוון' תזרים ההכנסות מהנכד משכירות, ביחס לתשואה המקובלת בנכסים דומים בשוק. בנכסים ללא עיסקאות להשוואה, ללא תזרים הכנסות כשכירות –כגון בתי אבות, בתי מלון וכדומה – משתמשים בגישת העלות: סכימת סך מרכיבי שווי הנכס: שווי הקרקע יחד עם שאר המבנה, ובהפחתת פחת פיזי, כלכלי, פונקציונאלי – אי התאמה לתנאים כיום למשל חוסר בממ"דים וכדומה.